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警惕租赁金融变身楼市“加杠杆”

2018-07-13 09:16:19  来源:瞭望  

据《瞭望》新闻周刊记者近日对北京、江苏、广东、广西等地多座试点“租售并举”城市进行采访发现,大量房企“扎堆”抢租赁市场“证券化”机遇。业内人士认为,中国住宅租赁市场发展前景广阔,吸引了诸多运营主体跻身这万亿租赁市场“跑马圈地”。在这个过程中,应该高度警惕租赁金融变身楼市“加杠杆”的新型金融来源。

“租赁金融”快速升温

根据市场研究机构提供的数据,2017年我国租赁市场规模已超1.3万亿元,预计到2030年我国的住房租赁人口将达到2.7亿人,市场规模将达4.2万亿元。目前,广东、浙江、北京、上海分别有47%、41%、37.2%、38.3%的城镇家庭通过租赁解决居住需求。

随着住房租赁机构化、专业化的发展,住房租赁证券化得到了相关部门的高度重视。中国住宅租赁市场的发展前景和广阔空间吸引着诸多运营主体进行尝试和探索,房地产企业、银行、互联网巨头纷纷布局以房地产租赁市场为标的物的“租赁金融”领域。金融支持更是成为住宅租赁市场发展的基石,从去年下半年开始,保利、碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企已获租赁证券化的入场券。到今年,上述房企纷纷加速推动租赁“证券化”的步伐。据不完全统计,截至目前房企获批的房地产信托投资基金(REITs)、商业地产证券化(CMBS)、资产支持票据(ABN)等租赁证券化产品规模已超500亿元。

住房租赁证券化疑跑偏

《瞭望》新闻周刊报道称,租赁市场的收益与证券市场短期内的收益差距很大,导致租赁市场“证券化”过程中存在着圈钱抢地入市炒房“跑偏”的隐忧。

目前国家和省区市都鼓励将闲置商业用房改为租赁住房,将土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。但这些规定落地涉及多个部门,审批程序复杂,迫切需要各地加快出台实施细则,降低制度成本。业内人士认为,目前缺乏针对住房租赁市场证券化的税收优惠政策,这将在很大程度上抑制资本市场对住房租赁的长期投入。

警惕租赁金融“变身”

多位业内人士认为,大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势,但要警惕住房租赁资产证券化过程中租赁金融的“多重变身”。

一是“租赁贷款”转变为“加杠杆”。租赁贷款变相给了租赁加杠杆的机会和概率,租赁贷款会被投资者利用;二是互联网金融“p2p”平台通过“租赁金融”持续滚动,如果没有有效的防范措施,所提供的信用贷、消费贷、过桥贷等很容易成为新增炒房资金;三是租赁金融通过“伞状信托”重回“炒房”渠道。目前我国租赁住宅的投资回报率只有2%~3%,与现在信托市场上动辄15%以上的回报率比差距悬殊,在利益驱动和监管不到位的情况下,难免出现漏洞。

专家认为,在住房租赁市场证券化过程中,应该继续遵循“去杠杆”原则,降低银行、房地产企业对投资回报率和回报周期的期望值,银行目前对投资回报的周期已经延伸为15~20年,但房地产企业的投资回报周期还停留在10~15年,利率要求与租金回报率相比差距更大。从大局上看,降低金融市场利率与提高国民收入水平结合在一起,才能最大限度地将资金从房地产引流回到实体经济中。这就需要坚定不移地贯彻房地产调控目标。

责任编辑:林菽蔚
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